Mieszkanie+: nowe TBS-y czy lekarstwo na kryzys?

Na płocie przy remontowanym właśnie budynku Centralnego Domu Towarowego w Warszawie ktoś napisał wielkimi literami: „J…ć deweloperów”. To znak istotnej zmiany w społeczeństwie.

Wrogiem staje się zawsze ten, kogo oskarżamy o nasze niedole. Za PRL-u były to przede wszystkim władza komunistyczna i policja, po transformacji ustrojowej – politycy postsolidarnościowi. Dziś złość społeczeństwa kieruje się w stronę wielkich korporacji, banków i deweloperów. Polska bowiem, w 27 lat po przemianach ustrojowych, nadal jest w stanie poważnego kryzysu mieszkaniowego – obejmuje on zarówno brak mieszkań, jak i warunki życia w tych mieszkaniach, które są.

Uwiesić, kogo się da

Wydaje się, że cały czas nie doceniamy katastrofalnych skutków lawinowego wzrostu cen mieszkań w latach 1999-2013 (o 205 proc.). Oddzielił on znacząco od siebie dwie klasy – tych uwłaszczonych w latach 90. (tylko część osób miała możliwość wykupienia za niewielkie pieniądze mieszkań komunalnych), i tych nieposiadających majątku, dla których jedynym wyjściem jest kredyt hipoteczny.

Polacy do 2015 r. wzięli dwa miliony kredytów mieszkaniowych

Według raportu Habitat for Humanity (HfH) Polacy do 2015 r. wzięli dwa miliony kredytów mieszkaniowych. Konieczność regularnej spłaty kredytu jest istotnym czynnikiem stresogennym. Raport Extended DISC z 2008 r. wskazał, że Polacy są najbardziej zestresowanymi pracownikami na świecie – wyprzedzili pod tym względem nawet Koreę i Chiny. Niechęć do banków i deweloperów, oskarżanych o przyczynienie się do tego stresu (wyrażona między innymi w filmie Krzysztofa Krauzego „Plac Zbawiciela”, 2006), rośnie przede wszystkim w pokoleniu boomu kredytowego. Są to dzieci wyżu demograficznego lat 70. i 80. Filip Springer w głośnej książce „13 pięter” cytuje byłego prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast Sławomira Najnigiera: „Generację tamtego wyżu trzeba wycisnąć do końca, do ostatniej kropli. Uwiesić na kredycie, kogo się da”.

Nie każdy może wziąć kredyt. Raport HfH wskazuje, że połowa Polaków zarabia zbyt mało, by dostać kredyt mieszkaniowy, i jednocześnie zbyt dużo, by starać się o mieszkanie komunalne. Wielu ekspertów wskazuje od lat, że dla tej grupy nie zostały stworzone żadne rozwiązania. Spora część tych osób gnieździ się na niewielkiej powierzchni z rodziną lub wynajmuje mieszkania. Tymczasem lokali mieszkalnych na wynajem drastycznie brakuje, więc ceny są nadal wysokie.

Problem istnieje także na poziomie mentalności właścicieli. Nawet jeżeli kogoś stać na wynajem mieszkania, to rzadko myśli o tym długoterminowo. Właściciele tylko czasami pozwalają lokatorowi urządzić wynajmowane mieszkanie po swojemu, co więcej – w świadomości lokatorów istnieje ciągła obawa, że właściciel sprzeda mieszkanie lub przekaże je komuś z rodziny. Socjolog Mateusz Halawa mówi o „hegemonii własności” – jesteśmy nastawieni przede wszystkim na posiadanie własnego lokum. W Polsce w 2014 r. jedynie 16,5 proc. mieszkańców wynajmowało mieszkanie, podczas gdy w Wielkiej Brytanii było to 35,2 proc., a w Niemczech nawet 47,5 proc.

Jednocześnie niemal 5,5 miliona Polaków mieszka w złych warunkach, czyli w mieszkaniach przeludnionych, w budynkach o złym stanie technicznym lub niewyposażonych w podstawowe instalacje (ustęp lub wodociąg).

Panacea?

Kolejne rządy od wielu lat podejmują próby poradzenia sobie z kryzysem mieszkaniowym, który nasilił się po transformacji. W 1992 r. wprowadzono „Nowy ład mieszkaniowy” – powstały m.in. towarzystwo budownictwa społecznego (TBS-y), Kasy Mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe. Program miał więc w dużej mierze społeczny charakter. W kolejnych latach stawiano jednak przede wszystkim na wspieranie własności. Zarówno wprowadzony przez pierwszy rząd PiS program „Rodzina na Swoim”, jak i wprowadzone przez rząd PO-PSL „Mieszkanie dla Młodych”, nastawione były na kredytobiorców. Oba programy były więc krytykowane – po pierwsze za brak wsparcia dla tych, których nie stać na kredyt, a po drugie (przede wszystkim „Mieszkanie dla Młodych”) – za faktyczne oddawanie przysługi deweloperom.

Na tym tle swego rodzaju nowym otwarciem jest planowany przez obecny rząd program „Mieszkanie +”. Został on wstępnie zaprezentowany 3 czerwca 2016 r. przez premier Beatę Szydło i ministra infrastruktury i budownictwa Andrzeja Adamczyka. Program będzie opierał się na trzech filarach:

1. Narodowy Fundusz Mieszkaniowy – zostanie on powołany odrębną ustawą i będzie miał charakter podmiotu rynkowego. Jego celem będzie rozwój budownictwa mieszkaniowego na gruntach skarbu państwa poprzez budowę mieszkań na wynajem lub wynajem z opcją docelowego przeniesienia własności. Powołany zostanie także Narodowy Operator Mieszkaniowy jako inwestor zastępczy dla realizacji tego programu. Przedstawiciele rządu zapewniają, że każdy, kto będzie miał taką wolę, będzie mógł skorzystać z budowanych mieszkań, a koszt czynszu ma nie przekraczać 10-20 zł za 1 m kw (w przypadku mieszkań z opcją dojścia do własności czynsz będzie wyższy o około 20 proc.). W przypadku utraty pracy środki zgromadzone na wykup mieszkania mogą być przeznaczone na bieżące opłaty czynszu.
2. Wsparcie dla budownictwa społecznego – dotyczy samorządów, które będą mogły wnioskować o dofinansowanie kosztów budowy mieszkań komunalnych oraz ubiegać się o preferencyjne kredyty w Banku Gospodarstwa Krajowego na ten cel.
3. Wsparcie dla oszczędzania na cele mieszkaniowe – wprowadzone zostanie Indywidualne Konto Mieszkaniowe, wspierające odkładanie pieniędzy na własne lokum lub na jego remont. Za systematyczne oszczędzanie i właściwe wydatkowanie środków możliwe będzie otrzymanie premii w wysokości nawet kilku tysięcy złotych rocznie.

Program ma być wdrażany od IV kwartału 2016 r. Już w II połowie 2017 r. ma się rozpocząć nabór do pierwszych lokali w ramach Narodowego Funduszu Mieszkaniowego. Najpóźniej, bo w 2019 r., mają zostać stworzone Indywidualne Konta Mieszkaniowe.

Zdania na temat programu są podzielone. Pojawiło się wiele opinii pozytywnych, także po lewej stronie sceny politycznej (w tym tonie wypowiadał się nawet Sławomir Sierakowski z „Krytyki Politycznej”). Małgorzata Starczewska-Krzysztoszek z Konfederacji Lewiatan wskazywała możliwość odblokowania przepływu pracowników między regionami – w przypadku dostępu tanich mieszkań na wynajem Polacy mieliby mniej obawiać się wyjazdu do pracy do innej miejscowości. Marcin Jańczuk z Metrohouse wskazuje, że deweloperzy znajdą się pod presją rynku, co może doprowadzić do spadku cen.

Program krytykuje natomiast dr Irena Herbst – przede wszystkim za brak wykorzystania dotychczasowych rozwiązań, takich jak kasy mieszkaniowe, ale także za nieudany jej zdaniem pomysł powiązania wynajmu mieszkania z opcją dojścia do własności. Według dr Herbst jest to pomysł droższy niż kredyt bankowy i grozi on uwiązaniem w miejscu zamieszkania. Jednak w przypadku kredytu, nawet wspieranego przez poprzednie programy rządowe, problem ten nadal istnieje.

Na razie nie znamy wielu szczegółów programu. Z pewną nadzieją można przywitać możliwość rozwoju rynku lokali na wynajem i pochwalić trafność programu względem zdiagnozowanych potrzeb. Czy jednak program odpowiada na wszystkie potrzeby i czy jego wdrażanie nie będzie zbyt dużym obciążeniem dla państwa w połączeniu z innymi programami socjalnymi?